Jak může člověk začít s pronajímáním bytů na Praze 1, v nejdražší lokalitě v Česku?
Už dlouho podnikám v marketingu, ale k nemovitostem mě to vždycky táhlo. První byt jsme si pořídili s manželkou krátce po svatbě, kdy už jsem měl s kamarádem napůl koupený jeden dům v Táboře, a tenkrát mi to prostě přišlo jako dobrý nápad. Měli jsme nějaké peníze na účtu a dostali jsme docela velkou hypotéku, tak jsme do toho šli. Praha 1 se nám moc líbila, takže jsme si tam vybrali pěkný 106metrový byt, předělali ho podle svých představ, a od té doby ho pronajímáme. Tenkrát jsme ho kupovali za 7,7 milionu a dnes už má hodnotu přes 12 milionů.
Už od začátku jste to tedy plánoval jako byznys s krátkodobým pronájmem?
Ano. Zjišťoval jsem, kolik by to tak mohlo vynášet, zaplatil jsem si dokonce konzultaci s člověkem, který se v tom oboru dlouho pohyboval, abych z něho dostal nějaké odhady, a brzy se ukázalo, že zvládneme vydělat ještě víc. To byl takový impuls vrhnout se do toho naplno.
Jak se ale do pronajímání bytů může „naplno“ vrhnout člověk, který vlastní jen jeden byt, a ještě k tomu na hypotéku?
Právě na té Praze 1 je celkem běžná praxe, že majitelé své byty pronajímají dlouhodobě s vědomím, že jejich „nájemníci“ je budou dále pronajímat krátkodobě. Sice to nepatrně navýší částku, za kterou jsou ochotni byt pronajmout, ale stále se to vyplatí. Opravdu není nutné mít miliony korun na koupi vlastního bytu. Nevýhodou ale je, že se vám třeba takový byt (který nevlastníte) nechce příliš rekonstruovat nebo jinak zvelebovat. Proto jsme se s manželkou rozhodli, že se vydáme tou cestou byty vlastnit. Místo dlouhodobého nájemného platíte splátku hypotéky, respektive firemního úvěru, a zhodnocujete svůj majetek. Nic jiného se v podstatě nemění. Právě proto jsem se rozhodli pro emisi dluhopisů.
Proč vlastně ti majitelé nepronajímají své byty rovnou krátkodobě, ať už sami nebo přes specializované agentury, ale nechávají na nich vydělávat někoho jiného?
Z mého pohledu jde v první řadě o to, že s tím nechtějí mít práci. Předávat hostům klíče, uklízet po nich pokoje, převlékat povlečení, to všechno stojí nějaký čas, který tomu ti majitelé nechtějí věnovat a který si agentury nechávají štědře zaplatit. Z mé zkušenosti se agentury prostě nevyplatí. Pronajmout svůj byt s menší přirážkou za to, že jej bude „nájemník“ dále přepronajímat, je podle mě opravdu ta nejvýhodnější varianta, pokud si nechcete dělat všechno sami. Myslím, že dnes už je ale mnohem těžší najít takovou příležitost, protože zájemců je hodně.
Prozradíte, o jak vysokou přirážku zhruba jde a kolik se tak dá krátkodobým pronájmem v centru Prahy vydělat?
Dejme tomu, že byt 2+kk se dlouhodobě pronajímá třeba za 25 tisíc a my v něm jsme schopni udělat 60 tisíc. Musíte ale počítat s 15procentní DPH, s tím, že každé dva tři dny musí po hostech nastoupit uklízečka, která také něco stojí, k tomu prádelna, zavážení bytů zásobami, platí se lázeňské poplatky a mnoho další práce. To je právě ten důvod, proč jsou agentury tak drahé a nevyplatí se.
Zvládáte tedy s manželkou všechno, kromě úklidu, sami, nebo už si na některé činnosti najímáte lidi?
Určitě najímáme lidi. Hodně jsme si to s manželkou optimalizovali. Já funguji spíše jako takový technický dozor a manželka řeší komunikaci s hosty. Když ale třeba někde netopí topení nebo si hosté zabouchnou klíče v apartmánu, máme domluvené lidi, kteří klidně ve tři hodiny ráno vstanou a jedou to vyřešit. Hosté si za to ale samozřejmě musí připlatit. Pokud je to v noci, tak zhruba 60 euro.
Jací hosté vlastně do Prahy přes Airbnb nejčastěji zavítají a jak dlouho se tu zdrží?
Zdrží se průměrně na tři noci, ale ta jejich skladba je velice různorodá. Takové ty typické obavy, že se sem jezdí dvacetiletí Dánové opít a zničit Staré město, se v praxi vůbec nenaplňuje. Dokonce bych řekl, že vůbec nejvíc máme hostů předdůchodového věku, kteří si přijedou prohlédnout památky, a když vám náhodou rozbijí talíř, tak vám na stole nechají 10 euro.
Žádné větší problémy jste tedy s hosty nikdy neřešil?
Nic dramatického. Na hluk nebo jiný nepořádek si nikdo nikdy nestěžoval. Jen jedinkrát nám jedna skupinka rozbila nějakou skříňku, což obecně bývá největší obava majitelů bytů – že si krátkodobí hosté ničeho neváží a poškodí vám interiér – ale ani to se příliš nesetkává s realitou. Krátkodobí hosté se ale v apartmánu cítí jako na návštěvě, a navíc tam v průměru dvakrát týdně dorazí uklízečka, která všechno zkontroluje a uklidí. Krátkodobý pronájem tak není z pohledu znehodnocování majetku vůbec nic dramatického.
Krátkodobé pronájmy mají v Praze špatnou konotaci ještě z jednoho důvodu – že prý jsou hlavním důvodem růstu cen nemovitostí a nájmů. Co na to říkáte?
Zrovna nedávno jsem na tohle téma viděl docela zajímavou statistiku. Ta říkala, že v Praze je zhruba 600 tisíc bytů a z toho se jich aktivně přes Airbnb pronajímá jen asi 6 tisíc, což je jedno procento celkového počtu. Kdyby se všechny tyto byty vrhly na trh dlouhodobých nájmů, v podstatě nic by se nestalo. Jen v různých fázích stavebního řízení je dnes čtyřikrát víc bytů než na Airbnb. Dalším problémem jsou podle mě městské byty, ve kterých často bydlí lidé, kteří by na ně správně vůbec neměli mít nárok, nebo v nich dokonce nebydlí vůbec nikdo. Protože jsou ve špatném stavu a nikdo s nimi nic nedělá. Metropole vlastní 31 tisíc bytů. Téměř osm procent z nich (cca 2 400) je dokonce prázdných. To mi přijde, jako větší problém.
Takže celou kauzu Airbnb považujete jen za populistické téma politiků?
Určitě. Každý si na něm chce přihřát svou polívčičku. Vidím to spíše jako nafouknutou bublinu. Když to trochu zjednoduším, tak jediný problém, se kterým jsem se na Airbnb kdy setkal, se týkal toho, že si dlouhodobí nájemníci stěžovali na to, že hosté netřídí odpad a všechno hází do směsných popelnic.
Vybydlování centra Prahy ála Český Krumlov podle vás také není reálným problémem?
To podle mě reálným problémem je, ale nemá ho na svědomí pouze Airbnb. V Praze už se v devadesátých letech přeměňovaly byty na kanceláře pro nově zakládané nebo zahraniční firmy. Dokonce i ten můj byt byl dříve kancelář. Už od té doby už jsou Pražané pomalu vyháněni z centra, takže ano, ten problém tu je, ale je tu mnohem déle než nějaké Airbnb.
A z možných regulací Airbnb, o kterých se často vedou debaty a které už v mnoha evropských městech fungují, strach nemáte?
Upřímně si myslím, že k žádné regulaci nedojde. Zaprvé by „řvalo“ hodně bohatých lidí, kteří už mají v centru za tímto účelem nakoupené byty, a zadruhé si myslím, že by to Praze odválo spoustu turistů, kteří zde utrácejí nemalé peníze. Regulace na počet dní, po které lze byty pronajímat, tedy podle mě nehrozí. Co se týká zvýšení lázeňských poplatků, tak s tím nemám žádný problém. Ty ať se klidně zvýší, dávalo by mi to smysl a možná by to odfiltrovalo levnější a méně kvalitní ubytování, kam právě většinou míří ti, kteří se sem jedou opít. Takže taková regulace by nám v důsledku vlastně prospěla. Nicméně, ať už přijde jakákoli, jsem na to připraven.
Pavel Prachař aktuálně nabízí dluhopisy APARTMÁNY PRAHA 1 2022 s ročním výnosem 7,25 %. Při objednávce 3 a více kusů nyní získáte slevu 1 000 korun na každý dluhopis.
