Rady a tipy k investování do nemovitostí

investice (téměř) bez rizika

S investičními byty, případně investičními kancelářskými prostory, mohou investoři dosáhnout a většinou také dosahují na daleko vyšší výnosy, než u stavebních spoření či termínovaných vkladů u bank, kde se úroky v posledních letech pohybují na úrovni teploty prosincového dopoledne. Nemovitosti uchovávají hodnotu peněz po desetiletí, chrání je před inflací, a navíc zajišťují případné bydlení pro další generace.

Ne každá nemovitost je však pro takové účely vhodná a úspěch investice závisí na mnoha faktorech od stavební materiál přes lokalitu až po aktuální fázi hospodářského cyklu. Obecně je ale investice do nemovitosti považována za jednu z nejbezpečnějších variant. Jediné riziko skýtá negarantovaný výnos. Protože zatímco akcie vynáší pravidelně dividendy, dluhopisy kupón a stavební spoření s termínovanými vklady úrok, jistotu nájemníků nemáte u nemovitostí nikdy. V čase mezi odstěhováním starých a nastěhováním nových je pak investor i ve velkých městech nějaký ten týden ve ztrátě.

výnos nejméně 5%

Alespoň „pár“ nemovitostí se objevuje v portfoliu každého milionáře, protože jde o téměř bezrizikovou investici se stabilním příjmem. Aby se investice do nemovitosti vyplatila, uvádí se, že by její výnos neměl být nižší než 5% ročně. A jak se vlastně výnos nemovitosti vypočítá, když nemá žádný stanovený kurz nebo výnos?

Uvažujme byt za 2,4 milionu korun a z něho plynoucí měsíční nájem ve výši 10 000 korun. Roční příjem z nájemného 120 000 korun vydělíme cenou nemovitosti. Tedy 120 000 : 2 400 000 = 0,05. Pro procentuální vyjádření vynásobíme 0,0 5x 100 a dostáváme se na roční výnos nemovitosti 5%.

3 rady k výběru investiční nemovitosti

• 1) vyberte správnou lokalitu

Největší chybou začínajících investorů je pouhá orientace na cenu. Mnozí se nechají zlákat levným severem Čech, kde sice koupí byty průměrně do půl milionu (Most, Chomutov), ale nájemce sem většinou neseženou a byty pak se ztrátou a zbytečnými starostmi prodávají. Nejjistější investicí jsou byty ve velkých městech. Přestože tabulka ukazuje v Praze a Brně nejdelší návratnost, nájemce zde seženete vždy. Výhodná jsou pak i univerzitní města (Zlín, Ostrava, Olomouc, Liberec), protože studenti a mladé rodiny většinou nemají dostatek peněz na koupi, ale nájem hledají a navíc každý rok přijíždí noví a noví.

• 2) a vhodnou velikost bytu

Nejvyhledávanějšími byty jsou 2+kk či 2+1. Důvod je jasný, kupní cena je u těchto malých bytů nízká, ale nájemné už o tolik nižší být nemusí. Mladých párů či studentů, kteří za 2+1 ve velkém městě zaplatí zajímavý nájem (9-13 tisíc) je stále dost.

• 3) sledujte plány budoucího rozvoje

Tento bod dost souvisí s lokalitou, přesto však dobrá lokalita ještě neznamená dobré plány a naopak. Teoreticky může jít o založení univerzity ve městě, kde doposud nic nebylo, expanze velké zahraniční firmy typu amazon, která do lokality přitáhne stovky až tisíce lidí za novými pracovními příležitostmi, nebo gentrifikace, tedy proměna městské části, jakou nedávno prodělal třeba pražský Karlín. V takových případech pak mohou ceny nemovitostí i nájemného během roku vyletět o desítky procent. Sledovat územní plánování se tedy rozhodně vyplatí.

tabulka průměrných kupních a nájemních cen (byt 60 m2), výnosu a doby návratnosti investice v celé ČR

tabulka průměrných kupních a nájemních cen (byt 60 m2), výnosu a doby návratnosti investice v Praze