Za vybydlené centrum ani růst cen bytů nemůže jen Airbnb, říká Pavel Prachař

Jak může člověk začít s pronajímáním bytů na Praze 1, v nejdražší lokalitě v Česku?

Už dlouho podnikám v marketingu, ale k nemovitostem mě to vždycky táhlo. První byt jsme si pořídili s manželkou krátce po svatbě, kdy už jsem měl s kamarádem napůl koupený jeden dům v Táboře, a tenkrát mi to prostě přišlo jako dobrý nápad. Měli jsme nějaké peníze na účtu a dostali jsme docela velkou hypotéku, tak jsme do toho šli. Praha 1 se nám moc líbila, takže jsme si tam vybrali pěkný 106metrový byt, předělali ho podle svých představ, a od té doby ho pronajímáme. Tenkrát jsme ho kupovali za 7,7 milionu a dnes už má hodnotu přes 12 milionů.

Už od začátku jste to tedy plánoval jako byznys s krátkodobým pronájmem?

Ano. Zjišťoval jsem, kolik by to tak mohlo vynášet, zaplatil jsem si dokonce konzultaci s člověkem, který se v tom oboru dlouho pohyboval, abych z něho dostal nějaké odhady, a brzy se ukázalo, že zvládneme vydělat ještě víc. To byl takový impuls vrhnout se do toho naplno.

Jak se ale do pronajímání bytů může „naplno“ vrhnout člověk, který vlastní jen jeden byt, a ještě k tomu na hypotéku?

Právě na té Praze 1 je celkem běžná praxe, že majitelé své byty pronajímají dlouhodobě s vědomím, že jejich „nájemníci“ je budou dále pronajímat krátkodobě. Sice to nepatrně navýší částku, za kterou jsou ochotni byt pronajmout, ale stále se to vyplatí. Opravdu není nutné mít miliony korun na koupi vlastního bytu. Nevýhodou ale je, že se vám třeba takový byt (který nevlastníte) nechce příliš rekonstruovat nebo jinak zvelebovat. Proto jsme se s manželkou rozhodli, že se vydáme tou cestou byty vlastnit. Místo dlouhodobého nájemného platíte splátku hypotéky, respektive firemního úvěru, a zhodnocujete svůj majetek. Nic jiného se v podstatě nemění. Právě proto jsem se rozhodli pro emisi dluhopisů.

Proč vlastně ti majitelé nepronajímají své byty rovnou krátkodobě, ať už sami nebo přes specializované agentury, ale nechávají na nich vydělávat někoho jiného?

Z mého pohledu jde v první řadě o to, že s tím nechtějí mít práci. Předávat hostům klíče, uklízet po nich pokoje, převlékat povlečení, to všechno stojí nějaký čas, který tomu ti majitelé nechtějí věnovat a který si agentury nechávají štědře zaplatit. Z mé zkušenosti se agentury prostě nevyplatí. Pronajmout svůj byt s menší přirážkou za to, že jej bude „nájemník“ dále přepronajímat, je podle mě opravdu ta nejvýhodnější varianta, pokud si nechcete dělat všechno sami. Myslím, že dnes už je ale mnohem těžší najít takovou příležitost, protože zájemců je hodně.

Prozradíte, o jak vysokou přirážku zhruba jde a kolik se tak dá krátkodobým pronájmem v centru Prahy vydělat?

Dejme tomu, že byt 2+kk se dlouhodobě pronajímá třeba za 25 tisíc a my v něm jsme schopni udělat 60 tisíc. Musíte ale počítat s 15procentní DPH, s tím, že každé dva tři dny musí po hostech nastoupit uklízečka, která také něco stojí, k tomu prádelna, zavážení bytů zásobami, platí se lázeňské poplatky a mnoho další práce. To je právě ten důvod, proč jsou agentury tak drahé a nevyplatí se.