Rady a tipy k investování do nemovitostí
investice (téměř) bez rizika
S investičními byty, případně investičními kancelářskými prostory, mohou investoři dosáhnout a většinou také dosahují na daleko vyšší výnosy, než u stavebních spoření či termínovaných vkladů u bank, kde se úroky v posledních letech pohybují na úrovni teploty prosincového dopoledne. Nemovitosti uchovávají hodnotu peněz po desetiletí, chrání je před inflací, a navíc zajišťují případné bydlení pro další generace.
Ne každá nemovitost je však pro takové účely vhodná a úspěch investice závisí na mnoha faktorech od stavební materiál přes lokalitu až po aktuální fázi hospodářského cyklu. Obecně je ale investice do nemovitosti považována za jednu z nejbezpečnějších variant. Jediné riziko skýtá negarantovaný výnos. Protože zatímco akcie vynáší pravidelně dividendy, dluhopisy kupón a stavební spoření s termínovanými vklady úrok, jistotu nájemníků nemáte u nemovitostí nikdy. V čase mezi odstěhováním starých a nastěhováním nových je pak investor i ve velkých městech nějaký ten týden ve ztrátě.
výnos nejméně 5%
Alespoň „pár“ nemovitostí se objevuje v portfoliu každého milionáře, protože jde o téměř bezrizikovou investici se stabilním příjmem. Aby se investice do nemovitosti vyplatila, uvádí se, že by její výnos neměl být nižší než 5% ročně. A jak se vlastně výnos nemovitosti vypočítá, když nemá žádný stanovený kurz nebo výnos?
Uvažujme byt za 2,4 milionu korun a z něho plynoucí měsíční nájem ve výši 10 000 korun. Roční příjem z nájemného 120 000 korun vydělíme cenou nemovitosti. Tedy 120 000 : 2 400 000 = 0,05. Pro procentuální vyjádření vynásobíme 0,0 5x 100 a dostáváme se na roční výnos nemovitosti 5%.
3 rady k výběru investiční nemovitosti
1) vyberte správnou lokalitu
Největší chybou začínajících investorů je pouhá orientace na cenu. Mnozí se nechají zlákat levným severem Čech, kde sice koupí byty průměrně do půl milionu (Most, Chomutov), ale nájemce sem většinou neseženou a byty pak se ztrátou a zbytečnými starostmi prodávají. Nejjistější investicí jsou byty ve velkých městech. Přestože tabulka ukazuje v Praze a Brně nejdelší návratnost, nájemce zde seženete vždy. Výhodná jsou pak i univerzitní města (Zlín, Ostrava, Olomouc, Liberec), protože studenti a mladé rodiny většinou nemají dostatek peněz na koupi, ale nájem hledají a navíc každý rok přijíždí noví a noví.
3) sledujte plány budoucího rozvoje
Tento bod dost souvisí s lokalitou, přesto však dobrá lokalita ještě neznamená dobré plány a naopak. Teoreticky může jít o založení univerzity ve městě, kde doposud nic nebylo, expanze velké zahraniční firmy typu amazon, která do lokality přitáhne stovky až tisíce lidí za novými pracovními příležitostmi, nebo gentrifikace, tedy proměna městské části, jakou nedávno prodělal třeba pražský Karlín. V takových případech pak mohou ceny nemovitostí i nájemného během roku vyletět o desítky procent. Sledovat územní plánování se tedy rozhodně vyplatí.
2) a vhodnou velikost bytu
Nejvyhledávanějšími byty jsou 2+kk či 2+1. Důvod je jasný, kupní cena je u těchto malých bytů nízká, ale nájemné už o tolik nižší být nemusí. Mladých párů či studentů, kteří za 2+1 ve velkém městě zaplatí zajímavý nájem (9-13 tisíc) je stále dost.
tabulka průměrných kupních a nájemních cen (byt 60 m2), výnosu a doby návratnosti investice v celé ČR
| město | cena bytu | nájem bytu | výnos | návratnost |
|---|---|---|---|---|
| Praha | 4 300 000 | 19 000 | 5,30% | 19 let |
| Brno | 4 300 000 | 13 000 | 5,03% | 20 let |
| Hradec Králové | 2 300 000 | 10 000 | 5,22% | 19 let |
| Plzeň | 2 200 000 | 10 300 | 5,62% | 18 let |
| Karlovy Vary | 2 000 000 | 9 000 | 5,40% | 19 let |
| Olomouc | 2 000 000 | 10 000 | 6,00% | 17 let |
| České Budějovice | 1 900 000 | 8 000 | 5,05% | 20 let |
| Zlín | 1 800 000 | 10 500 | 7,00% | 14 let |
| Pardubice | 1 800 000 | 8 500 | 5,66% | 18 let |
| Liberec | 1 700 000 | 8 500 | 6,00% | 17 let |
| Ostrava | 1 200 000 | 9 000 | 9,00% | 11 let |
tabulka průměrných kupních a nájemních cen (byt 60 m2), výnosu a doby návratnosti investice v Praze
| část | cena bytu | nájem bytu | výnos | návratnost |
|---|---|---|---|---|
| Praha 1 | 8 600 000 | 21 000 | 3,00% | 33 let |
| Praha 2 | 6 500 000 | 28 000 | 5,17% | 20 let |
| Praha 3 | 4 800 000 | 17 000 | 4,25% | 24 let |
| Praha 4 | 3 500 000 | 13 000 | 4,46% | 23 let |
| Praha 5 | 4 700 000 | 23 000 | 6,00% | 17 let |
| Praha 6 | 4 500 000 | 14 000 | 3,70% | 27 let |
| Praha 7 | 4 700 000 | 14 000 | 3,60% | 27 let |
| Praha 8 | 3 600 000 | 14 000 | 4,66% | 21 let |
| Praha 10 | 3 700 000 | 15 000 | 4,86% | 20 let |
Tabulka s výjimkou Prahy potvrzuje úvahu, že univerzitní města, kde je poptávka po krátkodobém nájmu vysoká, zkracují dobu návratnosti investice. Přestože v této kategorii vychází Praha téměř nejhůře, je důležité si uvědomit, že se pro výpočet návratnosti uvažuje s maximálním využitím nemovitosti. V Praze pak majitel sežene nájemníka téměř kdykoliv, což může být v ostatních městech někdy problém. Ceny bytů i pronájmů se pak v Praze liší až o desítky procent v závislosti na městské části, ve které se nemovitost nachází.
Zatímco o byty na prodej je na trhu nouze, u bytů k pronájmu začíná vznikat převis nabídky nad poptávkou. Už teď prý totiž každý čtvrtý na trhu prodaný byt slouží jeho kupci jako investice a tento trend bude v budoucnu spíše růst. S rostoucím převisem nabídky se obvykle zvyšuje tlak na majitele, aby slevil nájemné, jeho výnosy pak klesají a to vrhá stovky investičních bytů zpět na trh.
Vítek NEkupuje
Realitní magnát a jeden z nejbohatších Čechů vůbec Radovan Vítek v roce 2016 brzdil expanzi své realitní skupiny CPI, protože na trhu prý cítil podobnou atmosféru jako před poslední ekonomickou krizí. Ta vznikla právě na realitním trhu v USA v roce 2007, ale Vítek ji vycítil už v roce 2006, a když ho konkurence v domnění expanze přerůstala, on se držel stranou. O pár let později pak krizí zbídačenou konkurenci skoupil a vyrostl v největšího developera na českém trhu.
Zda uvěříte Vítkovi a na investici do nemovitosti ještě nějaký ten rok počkáte, nebo využijete příležitosti nízkých úrokových sazeb a realizujete ji rovnou, už je jen na vás. Ať tak, nebo tak, pomocí korporátních dluhopisů s úroky 5-10% si můžete zajistit další zajímavé výnosy k nájmu respektive získat kapitál na nákup nemovitosti. Pokud totiž nemáte alespoň polovinu kupní ceny nemovitosti, odložte investici na jindy.